[2022 부동산 전망]전문가들 "아파트 투자는 끝...리츠, 꼬마빌딩에 주목하라"

 

대출, 세금 등 정부가 주택 관련 규제를 강화하면서 갈 곳 잃은 유동자금이 늘어나고 있다. 아파트값 고점 우려가 커지는 가운데 아파트 대신 꼬마빌딩, 리츠(REITs) 등에 투자 포커스를 맞춰야 한다는 분석이 나온다.
 
21일 토지건물 정보 플랫폼 밸류맵에 따르면 올해(1~11월) 연면적 기준 330㎡ 이하 업무·상업시설, 이른바 ‘꼬마빌딩’ 거래가 급증했다. 올해 누적 거래량은 1617건으로 작년(1480건)보다 100건 이상 많다. 서울의 빌딩 거래가 3466건 체결된 것으로 잠정 집계된 상황에서 꼬마빌딩 거래가 전체 중 절반을 차지한 것이다. 지난해에는 3412건 거래됐으며 그중 1480건이 꼬마빌딩 거래였다.
 
연면적 3300㎡ 이상인 대형 업무·상업시설 거래량은 작년 119건에서 올해 139건으로 소폭 늘었다. 330~990㎡ 이하인 중형은 1166건에서 1127건으로, 990~3300㎡ 이하 중대형은 647건에서 583건으로 감소했다.
 
꼬마빌딩 거래건수가 가장 많이 늘어나며 3.3㎡당 단가도 올랐다. 꼬마빌딩의 3.3㎡당 거래가격은 지난해 5700만원에서 올해는 6540만원으로 14.7%가량 뛰었다.
 
정부가 주택시장을 옥죄면서 유동자금이 빌딩으로 몰린 것으로 분석된다. 이창동 밸류맵 팀장은 “올해 아파트에 대한 규제가 강화되면서 유동자금이 (꼬마빌딩으로) 흘러온 것으로 보인다”며 “이에 가격이 오르며 매각차익을 누리기 위해 물건을 내놓는 사람도 늘며 거래가 늘었다”고 전했다.
 
업계에선 꼬마빌딩 상승세가 내년에도 지속될 것으로 예상했다. 앞으로도 아파트는 세금과 대출 규제에서 자유로울 수 없어, 유동자금이 빌딩시장으로 몰릴 수 밖에 없다는 것이다.
 
꼬마빌딩은 대출 규제와 세금 중과 문제에서 비교적 자유롭다. 상가나 빌딩은 주택과 다르게 건물분에 대해서 종합부동산세가 부과되지 않는다. 토지분 종합부동산세 역시 80억원이 넘는 건물에만 해당한다. 80억원 미만 꼬마빌딩은 종합부동산세를 낼 필요가 없다. 건물을 여러 개 보유해도 중과세가 없다는 점도 장점이다. 빌딩 구매를 위한 부동산 임대사업자 대출은 가계부채와 별도로 관리된다는 장점도 있다.
 
임동권 DK빌딩연구소 대표는 "최근엔 주택이 섞인 꼬마빌딩은 매매가 안 된다"며 "좀 더 비싸더라도 주택이 빠진 꼬마빌딩을 찾는 사람은 꾸준히 있다"고 말했다.

그는 "아파트와 달리 가격의 대부분이 땅값으로 이뤄져 있어 현재 고점이라는 이야기가 나오는 아파트보다 오히려 안정적인 투자처로 볼 수 있다"며 "서울 땅값은 매년 평균 5% 이상 상승하고, 여기에 더해 임대료도 받을 수 있다"고 했다.
 
임 대표는 "다만 아파트 투자와 달리 빌딩은 도로법, 주차장법 등 다양한 공법적인 지식이 필요하다"며 "충분한 공부와 고민이 필요하고, 공실을 비롯한 임대수익률과 이자율 등을 고려해서 투자를 해야 한다"고 덧붙였다.
 
진원창 알스퀘어 빅데이터실 실장도 “가격 상승 폭은 다소 줄겠지만, 내년에도 상승세는 유지할 것으로 예측한다”며 “그러나 오르는 기준금리와 높은 시장 가격 때문에 수익률이 기대만큼 나오지 않을 수 있다”고 설명했다. 그는 “이런 상황에서는 빌딩 매입 후 용도 변경 등을 통해 밸류업하는(가치를 높이는) 투자가 늘어날 것"이라고 전망했다.
 
리츠도 아파트 투자를 대체할 수 있는 상품으로 꼽힌다. 리츠는 다수 투자자를 대상으로 자금을 모아 총자산의 70% 이상을 부동산 등에 투자·운용하고 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구다.
 
한국리츠협회 자료에 따르면 지난달 기준으로 운용 중인 리츠의 자산은 72조원에 달한다. 또한 2002년부터 지난 6월까지 총자산의 연평균 성장률은 28.1%에 달한다. 지난해 운용 중인 리츠 전체 배당수익률 평균은 5.5%이며 배당수익률이 낮은 공익 성향의 정책형 리츠를 제외하면 12.0%의 배당수익률을 기록하고 있다.
 
최원철 한양대 부동산융합대학원 특임교수는 “리츠는 부동산 관련 간접투자로 이뤄져 안정성도 좋고 배당도 1년에 8~10%씩 기대해볼 만하다”고 설명했다. 그는 “현재 부동산 시장에서는 자금을 한군데 다 투자하기 불안한 상황”이라며 “특히 은퇴자 등 안정적인 자산 운용이 필요한 사람들에게 리츠를 추천할 만하다”고 조언했다. 

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